Transcription
Bonjour et bienvenue à cette édition de À télécharger. Je suis votre hôte, Dave Richardson, et je suis très emballé par la présence de notre invité aujourd'hui. Nous allons aborder un sujet qui intéresse beaucoup de gens, et nous y ajouterons quelques éléments de plus. Je pense que vous allez apprécier. Je suis accompagné de Michael Kitt, chef des marchés privés et des placements immobiliers chez RBC Gestion mondiale d’actifs. Michael, on disait tout à l'heure à quel point le temps passe vite. Nous sommes, vous et moi, peut-être plus un peu aguerris qu'avant, mais je n’avais pas réalisé qu’on ne vous avait pas reçu sur ce plateau en plus de deux ans. Comment allez-vous?
Très bien, Dave. C'est un plaisir de vous revoir. Oui, le temps passe vite et nous aurions dû nous revoir au cours des deux dernières années, mais ce n'est pas comme si nous avions chômé. C’est le monde au complet qui évolue rapidement, pas juste le temps qui passe. Nous sommes donc confrontés à une nouvelle série de défis. La COVID est peut-être derrière nous, mais nous avons maintenant un tas de choses à intégrer dans notre réflexion. Mais je dirais que dans l'ensemble, oui tout va très bien et nous avons beaucoup de chance.
Vous avez raison. Nous avons de la chance, cela ne fait aucun doute, ne serait-ce que là où nous vivons. La dernière fois que nous nous sommes parlés, nous étions en pleine pandémie. Je pense que c'était vers la fin de l'année 2020, peut-être au début de l'année 2021, j’oublie. J'encourage d’ailleurs les gens à retourner écouter cet épisode, qui est toujours disponible sur tous les sites où vous écoutez vos balados, mais aussi, et en particulier, le premier épisode que nous avons fait avec Michael. Il avait été l'un de nos premiers invités en 2019, nous avait parlé de sa vaste expérience, et de la raison pour laquelle on le recevait sur ce plateau. Souvenez-vous, parlant de l'immobilier commercial, nous nous demandions à l'époque ce qui pourrait se passer si les gens revenaient ou non au bureau, et ce qui se passait avec les centres commerciaux. Et maintenant que la situation est revenue à la normale, je voulais revenir sur ce sujet. Mais Michael, avant qu’on y revienne, votre titre a changé. Vous avez ajouté une corde à votre arc: les marchés privés. Pouvez-vous m'en dire un peu plus?
Oui, Dave, j'ai eu la chance de travailler dans le secteur des fonds de pension pendant la majeure partie de ma carrière, plus de 25 ans. Et dans ce monde-là, on engageait un pourcentage important, disons la moitié du portefeuille d'investissement dans ce qu’on appelait les catégories d'actifs du marché privé. Des actifs tels que l'immobilier, dont nous avons parlé, l'infrastructure et le crédit privé, comme les prêts hypothécaires ou les prêts directs aux entreprises. Dans ce monde des catégories d'actifs privés, les fonds de pension ont identifié un certain nombre d'avantages qui les ont amenés à s'y intéresser de près au cours des deux dernières décennies, ce qui les a vraiment aidés à stabiliser leur portefeuille. Ils ont pu profiter de merveilleuses opportunités d'investissement et ont vraiment eu l'avantage d'une grande institution et d'avoir accès à des choses auxquelles la population n'avait généralement pas accès. Avançons dans le temps jusqu’à aujourd’hui, et notre objectif a consisté à créer ou reproduire un ensemble d'alternatives d'investissement de qualité institutionnelle auxquelles l'investisseur individuel peut enfin avoir accès. On a tant parlé de démocratisation en 2019. C’est devenu un terme courant en fait, dans l'industrie, mais il s’agit en fait, ironiquement, d’une vraie philosophie. Rendre accessible à l'investisseur individuel quelque chose qui ne l'était pas jusqu'à présent. Nous l'avons fait avec l'immobilier et ça a été un grand succès, une contribution importante dans les portefeuilles des gens. Nous avons atteint notre objectif, sans que cela ne surprenne personne, parce que ça tombait à point dans leurs parcours. Et voilà que nous faisons la même chose avec les infrastructures, avec l'espace de crédit privé et en particulier avec les prêts hypothécaires commerciaux. Dans l'ensemble, nous avons ouvert les marchés privés et les avons rendus accessibles aux gens. Et nous croyons qu'il s'agit de création de richesse. J’aime bien faire la différence entre créer de la richesse et gagner de l'argent. On peut gagner de l'argent en faisant du commerce, en travaillant, en pariant, en faisant des échanges au quotidien. On peut gagner de l'argent de toutes sortes de façons. Mais créer de la richesse est très différent de gagner de l'argent. Pour gagner de l'argent, vous utilisez votre propre temps; vous avez un emploi, ou vous vendez des objets sur Kijiji, que sais-je encore. Mais créer de la richesse, c'est faire travailler son argent pour soi. Et c'est là que l'accès aux marchés privés prend tout son sens pour la construction d'un patrimoine, car il s'agit de catégories d'actifs à long terme. Ce sont des catégories d'actifs qui ne sont pas corrélées aux marchés publics. Elles contribuent à la diversification des portefeuilles. Si vous les mettez en place comme il faut, elles vous permettront de vous constituer un patrimoine sur le long terme. Et c'est ce que les institutions ont compris.
C'est un secteur du marché où la plupart des investisseurs individuels— et beaucoup de ceux qui nous écoutent, Michael, entrent dans ce profil— n'ont tout simplement pas pu avoir accès. Ils y ont peut-être eu accès par le biais d'un régime de retraite particulier auquel ils appartiennent, mais personne ne peut, comme ça, dire qu’il veut investir dans les marchés du crédit privé. Ce n'est pas aussi simple que ça. Mais vous, par votre intermédiaire et celui de votre équipe, vous leur donnez un accès à ces investissements. C'est un énorme avantage pour eux du point de vue de la diversification.
Personnellement, je n'avais jamais eu la possibilité d'investir dans ce type de qualité et d'actifs. Si je voulais acheter un grand bâtiment industriel près de l'aéroport de Toronto, je ne pourrais pas le faire parce que je ne suis pas assez riche. Si je voulais acheter un aéroport ou un port, je ne pourrais certainement pas le faire parce que je n'ai pas un milliard de dollars qui traîne quelque part. C'est donc l'accès à ce type d'opportunités d'investissement qui offre aux investisseurs quelque chose de différent. Le monde des marchés privés est très différent de celui des marchés publics à plusieurs égards. Tout d'abord, il s'agit d'un marché qu’on dit inefficace. Sur les marchés privés, les informations d'initiés n'existent pas. En fait, c'est ce que l'on recherche: des informations privilégiées. Vous signez des accords de confidentialité pour obtenir des informations privilégiées et ces actifs divulguent toutes leurs informations. Ainsi, en tant qu'acheteur, vous pouvez faire preuve de diligence raisonnable à l'égard de toutes ces informations privées pour prendre votre décision d'investissement. C'est très précieux, très différent des marchés publics où, bien sûr, il existe des règles qui interdisent l'accès à ce type d'informations. Vous devez négocier sur la base d'informations accessibles au public et vous avez donc instantanément un avantage dans le monde des marchés privés si vous avez la capacité et la force en capital pour entrer dans ce monde et acheter un accès au marché privé. Il s’agit donc d’un marché inefficace dont vous pouvez tirer parti. Cela prend des compétences. Il s’agit d’une compétence unique que de trouver ces occasions d’affaires. J’ai fait allusion à mon expérience en matière de fonds de pension. Nous avons embauché un certain nombre de personnes issues d'institutions qui ont des relations dans le monde entier et qui peuvent donc s'adresser à ces parcs éoliens, à ces ports, à ces ponts à péage et à ces grandes sociétés immobilières et accéder à des opportunités d'investissement hypothécaire qui ne sont tout simplement pas répertoriées sur le marché public. Ces opportunités sont discrètes, hors marché, uniquement disponibles sur le marché privé. Il faut donc une compétence unique pour les trouver. Mais l'avantage est que vous avez accès à toutes ces précieuses informations pour prendre votre décision d'investissement. Autre point, elles ne sont pas liquides. Il s'agit là encore d'un aspect unique du marché privé. Mais comme vous avez accès à ce type d'informations de qualité, vous pouvez prendre une bonne décision à long terme. Vous n'achetez pas une route à péage, par exemple, pour la revendre dans trois ou quatre mois, car les coûts de transaction et d'opportunité sont trop élevés. Il est très difficile de monter ces opérations, mais c'est parce qu'elles sont difficiles que l'on a accès à d'excellentes informations, que l'on peut prendre une décision à long terme et que l'on se retrouve avec un investissement privé unique auquel très peu de gens ont accès. Vous ajoutez cela à votre portefeuille, vous saupoudrez d'actions et d'obligations et vous obtenez un profil vraiment diversifié.
Oui, c'est vrai. Michael, y a-t-il en ce moment des domaines des marchés privés sur lesquels vous vous concentrez ou qui vous enthousiasment particulièrement? Ou bien, comme vous le suggérez, ces opportunités qui se présentent, vous les évaluez une par une et vous déterminez la meilleure ligne de conduite à adopter à ce moment-là?
J’invite les gens à envisager la question sous l'angle de l'achat d'une maison. C'est la meilleure façon de la décrire. Vous pouvez vous concentrer sur un quartier, vous dire que c'est le quartier où vous aimeriez vivre, et vous pouvez faire le tour de la rue et cibler les maisons que vous aimeriez acheter. Évidemment, si ces maisons ne sont pas en vente, vous ne pouvez pas les acheter. Et c'est la même chose sur le marché privé des actifs. Nous avons les yeux rivés sur le monde de la nouvelle infrastructure, ce que nous appelons l'infrastructure 2.0, ou des actifs de type infrastructure nouvelle génération. Nous avons des thèmes sur lesquels nous concentrer: le mouvement et le stockage de l'information et des personnes. Pensez aux transports de la nouvelle ère, au stockage des données numériques, au déplacement des données, au stockage et au déplacement des personnes, à l'infrastructure sociale, à l'éducation, aux hôpitaux. Ce sont là des thèmes d'infrastructure qui nous tiennent à cœur. Cela dit, nous devons attendre la bonne opportunité et le bon partenaire mondial, et nous devons construire ce portefeuille de manière très réfléchie et très prudente. Il se peut donc que nous fassions deux ou trois transactions par an et il faudra du temps pour constituer ce type de portefeuille. Mais les investisseurs nous accompagnent dans cette approche actif par actif, et nous construisons le portefeuille ensemble. Très vite, ils disposent d'un moyen unique d'accéder à l'électricité, à l'énergie et aux données et à l'exposition numérique. Il ne s'agit pas seulement de choisir la poignée d'actions disponibles aujourd'hui. Nous débloquons des investissements encore plus vastes qu'ils peuvent intégrer dans leur portefeuille. Je ne sais pas si cela explique le défi que représente le monde des marchés privés, mais c'est ainsi.
J'adore l'analogie, pour l'investisseur individuel, avec le marché de l'immobilier. Pour quelqu'un comme moi, l'investissement le plus important que j'ai fait dans ma vie est de loin l'achat de ma maison. Bon, il m’arrive d’acheter des actions et des obligations, mais cela reste très facile. Je pourrais négocier une action sur mon téléphone pendant que nous avons cette conversation. Je vous rassure, je ne le ferai pas parce que c'est très impoli, mais je pourrais le faire, si je voulais. En revanche, la transaction d'une maison est un processus beaucoup plus long. C’est une transaction moins liquide. Notre marché immobilier canadien fonctionne bien, certes, mais cela reste un achat important. Il faut disposer d'une somme importante et cela ne se fait pas en claquant des doigts. Cela se fait sur une certaine période. Mais transposez cela sur une échelle beaucoup plus grande. Si je poursuis votre analogie, il y a deux façons de procéder: si la maison que j'aime se trouve dans le quartier que je veux, je peux attendre qu'elle soit mise sur le marché, attendre et souhaiter qu’on la mette à vendre éventuellement. Mais je peux aussi aller frapper à la porte et demander s’ils sont prêts à vendre. Est-ce le genre de choses que vous faites ou attendez-vous que les gens viennent à vous?
En fait, le portefeuille immobilier a été construit de cette façon. Tout le portefeuille a été construit en frappant aux portes. Et si vous vous souvenez bien, nous avons établi cette relation avec BCI qui n'était pas sur le marché, qui n'était pas accessible, qui n'était même pas un concept en soi. C'est donc en frappant aux portes que toute cette activité a été mise en place. De la même manière, dans le domaine des infrastructures, nous allons frapper à des portes et nous allons aussi regarder ce qui est disponible. Plus l'approche est générale et moins elle est limitée, plus le succès est au rendez-vous. C'est la vie. Vous essayez d'éviter les contraintes. Et ce que vous voulez trouver, ce sont ces opportunités qui sont difficiles à reproduire. Ces prospects se sont entourés d'un fossé qui les protège de la concurrence et qui permet de générer d'excellents rendements à long terme. Nous avons également mis en place une équipe, ce qui constitue une autre différence unique entre les marchés publics et les marchés privés. Lorsque vous achetez une action, je suppose que vous pouvez appeler le PDG et lui dire que vous aimeriez qu'il gère son entreprise différemment ou que vous n'aimez pas les décisions qu'il prend. Mais je ne suis pas sûr qu'il prendrait votre appel. Sur le marché privé, vous avez la possibilité de créer de la valeur ajoutée. En fait, c'est souvent après l'acquisition que l'on obtient le meilleur rendement. Ainsi, si vous achetez un bâtiment, vous pouvez le rénover, l'agrandir ou le densifier. Si vous achetez un actif d'infrastructure, vous pouvez souvent modifier le modèle d'entreprise, l'étendre et le faire croître, et ajouter de la valeur après l'acquisition. Ce n'est donc pas seulement sur l'achat et la vente que vous faites un retour, vous faites aussi un retour sur cet alpha ajouté. J'ai adoré ce qu'a dit le PDG de l'OIRPC. Il a été cité dans le journal il y a un mois ou deux et il a parlé de la décennie de l'alpha. Ce qu'il voulait dire c'est qu'il ne s'agit plus seulement d'acheter des idées d'investissement passif. Cela ne fonctionnera pas avec toutes les informations disponibles dans le trading informatique et maintenant l'IA qui va vraiment penser plus vite que n'importe qui et synthétiser tous ces rendements. Ce qui va faire la différence et ce sur quoi les investisseurs doivent se concentrer c'est de trouver des opportunités où ils peuvent ajouter de la valeur. C'est cela l'alpha. Si le bêta est le marché, l'alpha est la valeur ajoutée que vous pouvez créer en trouvant ces entreprises qui sont difficiles à reproduire ou difficiles d'accès et qui se sont créé ce fossé où vous pouvez ajouter de la valeur sur le long terme. C'est ce qui se passera au cours des dix prochaines années. Encore une fois, sur le marché privé, le fait de posséder un bâtiment nous permet d'ajouter de la valeur en prenant des décisions de location ou en construisant un nouveau bâtiment sur un terrain supplémentaire dont nous disposons. Il en va de même pour les infrastructures, où la gestion active des actifs peut vraiment faire la différence.
Et le fait d'être sur des marchés qui sont moins efficaces, comme vous l'avez décrit au début, vous aide, si vous savez ce que vous faites. Cela vous donne la possibilité de trouver cet alpha supplémentaire.
Oui, c'est tout à fait exact. Une autre différence entre les marchés publics et privés est que lorsque vous achetez une action— la plupart des gens le savent, mais peut-être pas tous—, il y a un contrat standardisé qui sous-tend cette transaction. Les autorités de régulation ont mis en place un contrat normalisé pour protéger l'acheteur et le vendeur d'une action, parce qu’aujourd'hui, vous n’avez qu’à appuyer sur un bouton pour acheter une action, et appuyer sur un autre pour la vendre. Mais derrière cela se cachent des contrats très contrôlés et efficaces pour protéger l'acheteur et le vendeur. Sur le marché privé, tous ces contrats sont négociés et il existe une réelle opportunité d'ajouter de la valeur à la négociation du contrat, d'intégrer certains droits qui ne sont pas nécessairement inclus dans le prix, mais qui vous donnent des avantages pour l'avenir. C'est ce que nous avons fait dans nos transactions immobilières. Nous le ferons dans le cadre de la transaction relative à l'infrastructure. Cela nous donne la possibilité d'influencer les décisions à l'avenir. Cela nous donne la possibilité de nous développer d'une manière que vous ne pouvez pas, encore une fois, intégrer dans un contrat de marché public. Il y a donc ces opportunités non tarifées ou ces valeurs intégrées dans les évaluations du marché privé qui le distinguent des opportunités du marché public. C'est pourquoi les fonds de pension et les institutions ont investi si massivement dans les actifs du marché privé, parce qu'ils bénéficient de tous ces avantages et qu'il suffit de les ajouter à des investissements du marché public pour obtenir un portefeuille très diversifié qui commence vraiment à être capable de traverser ces périodes difficiles et qui ne fluctue pas avec le type de volatilité que nous avons vu au cours des trois ou quatre dernières années. Rappelez-vous que les marchés publics ont vraiment connu une course folle.
Oui, c'est vrai. Et encore une fois, je pense que ce qui est si étonnant dans ce que vous faites, c'est l'accès que vous donnez à des gens qui ne l'auraient pas eu auparavant et qui prennent la décision de s'engager dans cette voie. Michael, juste avant de conclure, beaucoup de nouvelles sur l'immobilier commercial, et je sais que c'est certainement un domaine, avec les marchés privés, qui est un domaine d'expertise pour vous. L'immobilier commercial après la COVID. Qu'il s'agisse d'une tour de bureaux dans un centre-ville, d'un centre commercial dans une banlieue, quel est, selon vous, l'avenir de l'immobilier commercial? D'après ce que j’entends, vous pensez qu'il s'agit d'un élément important d'un portefeuille diversifié. Mais où nous dirigeons-nous maintenant que nous sortons de la COVID?
Nous en avons déjà parlé. Il faut suivre les mouvements de la population. Si vous êtes sur un marché, dans une ville, dans un quartier où il y a une demande— croissance de la population, croissance de l'emploi, raisons pour lesquelles les gens veulent s'y installer ou y vivre—, la valeur de l'immobilier augmentera toujours. Il s’agit d’une ressource rare. Il est très difficile de créer des terrains. Il est possible de remblayer, de rezoner et de construire plus haut, et ce sont effectivement des moyens de créer artificiellement plus d’espace. Mais en fin de compte, le terrain est une ressource rare et un terrain bien situé est une ressource encore plus rare. Par conséquent, si vous êtes situé à côté d'une autoroute, d'un nœud de transport en commun ou de certains équipements ou centres riches en équipements, vous disposez d'un atout précieux à long terme. Bien sûr, il y aura des fluctuations économiques. Nous devons traverser des cycles économiques. Cela fait partie de la vie. Mais fondamentalement, si vous constatez une croissance de la population et de l'emploi sur les marchés dans lesquels vous investissez, vous vous en sortirez à long terme. La chose qui peut vous causer des problèmes, c'est de trop emprunter, de trop vous étendre et peut-être de prendre trop de risques de développement en pariant un peu trop sur l'avenir, et peut-être que l'avenir prend trop de temps à se réaliser. Mais si vous restez prudent, que vous restez dans les limites de vos moyens et que vous achetez dans ces marchés centraux de croissance de la population et de l'emploi, vous vous en sortirez. Si l'on considère aujourd'hui le marché de l'immobilier commercial dans son ensemble, nous avons tendance à nous concentrer sur le marché locatif résidentiel, le marché industriel, le marché de la vente au détail et le marché des bureaux. La vigueur du marché locatif résidentiel a fait couler beaucoup d'encre. Nous allons donc laisser cela de côté. La thèse est que ce marché est fort aujourd'hui et qu'il le restera à l'avenir. Le Canada est un pays unique en termes d'ouverture des frontières, de politiques d'immigration, de croissance de l'emploi et de matières premières. Nous avons l'avantage d'être dans un pays merveilleux qui va stimuler la croissance démographique, ce qui, en fin de compte, profitera au secteur résidentiel. J'ai donc une forte conviction dans ce secteur. Même chose pour le secteur industriel. Pensez à ces grands bâtiments de plain-pied qui ont besoin d'espace pour les camions, et il est difficile de trouver des terrains qui correspondent à ce profil autour des aéroports et des autoroutes. Si vous en êtes le propriétaire, vous serez en bonne position. Je ne dirais pas éternellement, mais disons pour très longtemps, car vous possédez quelque chose qui est impossible à reproduire. Vous ne pouvez pas acheter un terrain autour de l'aéroport de Toronto qui soit à la dimension de ces bâtiments. Tout est déjà construit. Si c'est ce que vous possédez aujourd'hui, cela résistera à l'épreuve du temps. Le secteur industriel bénéficiera de la diversité du Canada; la croissance de sa population entraînera des besoins en matière de distribution, pour son secteur manufacturier. Notre économie repose sur le secteur manufacturier. Vous avez vu comment cette province-ci essaie de redynamiser le secteur de la construction automobile. Je pense qu'à long terme, le secteur manufacturier et les secteurs de la distribution vont contribuer à maintenir la santé des entreprises industrielles. Je pense que ces deux secteurs sont en très bonne santé. Le commerce de détail a connu une évolution intéressante. Le pendule est allé trop loin vers les achats en ligne au début de la pandémie, mais il est revenu. Nous avons vu les gens revenir. En fait, l’achalandage physique en magasin est en avance par rapport à ce qu'il était avant la COVID. Nous avons remonté la pente. Les ventes ont remonté en termes de centres commerciaux physiques. Je pense donc que le commerce de détail physique a vraiment rebondi. Maintenant, il y a une récession qui se profile. Y aura-t-il un peu de recul du côté des dépenses? Il faut attendre que cela se produise. Il est certain que des taux d'intérêt plus élevés vont réduire ce que les gens sont prêts à dépenser dans le secteur du commerce de détail. Mais d'un point de vue pratique, je ne pense pas que l'histoire du commerce en ligne aura un impact significatif sur les magasins physiques. Il s'agira d'une récession qui entraînera un repli à court terme. Et encore une fois, je pense qu'à long terme, le secteur de la vente au détail est une bonne affaire et nous voyons cela se produire à la fois dans les centres commerciaux fermés et dans les magasins d'alimentation en plein air. Le secteur de la vente au détail est donc en pleine expansion et c'est maintenant le marché des bureaux qui fait les gros titres. Si les nouvelles ne sont pas mauvaises, elles apparaissent rarement dans le journal. J'ai lu des articles sur la mort du bureau et sur le fait que tout le monde travaillera à domicile à l'avenir. Je ne sais pas. Je vous ai déjà parlé de ma théorie comme quoi ces articles sont écrits par des personnes qui aiment travailler à domicile. Ils ont un préjugé favorable pour le travail à domicile. Je veux bien, mais en fait, les gens n'ont pas besoin de revenir au bureau cinq jours par semaine pour que le marché des bureaux retrouve sa vigueur. Ce que l'on observe par ailleurs, c'est un recul significatif des embauches dans le secteur de la technologie. Les effets de la récession et de la baisse des bénéfices des entreprises pèsent sur la demande de bureaux. Il s'agit là de phénomènes cycliques normaux qui vont se produire dans le secteur des bureaux et faire reculer la demande. Il est intéressant de noter que ce qui se passe, c'est que les gens arrêtent de construire des immeubles de bureaux et que l'offre s'arrête. En fin de compte, les meilleurs immeubles s'en sortent plutôt bien. Et lorsque la demande revient, ce sont les plus faibles, mal situés, qui sont en difficulté. Mais les gros titres parlent d'un marché faible et ce n’est pas faux. Mais ce que l'on va voir, c'est que le cycle va revenir et qu'il faudra peut-être quelques années pour qu'il se mette en place. Nous devons d’abord passer à travers cette récession. Je le sais parce que je le vois tous les jours. Il y a une demande refoulée chez les utilisateurs de bureaux existants qui ont embauché pendant la COVID, qui n'ont pas assez de places pour que les gens retournent pleinement au bureau, qui ne veulent pas louer plus d'espace de bureau. Il y a donc une demande refoulée qui s’est créée suite à la COVID et qui, je pense, sera satisfaite dans un an ou deux. Pas aujourd'hui, en raison de la récession imminente, mais dans un an ou deux, cette demande refoulée sera satisfaite. Et puis, il y a les nouveaux emplois qui seront créés. Si vous pensez que tous les nouveaux emplois à l'avenir seront des emplois à distance, alors vous ne croyez pas aux immeubles de bureaux. Je comprends cela. Mais je ne pense pas qu'il soit réaliste de penser que tous les nouveaux emplois seront entièrement à distance. En fait, toutes les enquêtes que j'ai lues indiquent qu'environ 10% des nouveaux emplois seront entièrement à distance. 90% d'entre eux comporteront une part de travail de bureau. Que ce soit deux, trois ou quatre jours par semaine, cela n'a pas vraiment d'importance. Cela entraînera une demande de bureaux. Lorsque cette demande commencera à se manifester, combinée à la demande refoulée et à l'absence d'offre nouvelle, je pense que dans deux ou trois ans, on assistera à un rebond. Les avantages vont profiter à ceux qui sont patients. Ceux qui sont stressés, qui ont trop emprunté ou qui possèdent un immeuble de bureaux qui a besoin de capitaux ou qui se trouve sur un marché où il n'y a pas de croissance de l'emploi, oui, eux seront stressés. C'est ce qui se passe aux États-Unis. C'est un marché classique qui aime beaucoup emprunter de l'argent. Ils empruntent autant qu'ils le peuvent. C'est leur philosophie. Lorsque la situation se dégrade, cela ne leur fait rien de remettre les clés au prêteur. Cela fait des titres sensationnels à la une des journaux. Le Canada est un pays très différent. Nous n'avons pas tendance à emprunter autant. Notre ratio prêt/valeur est très bas, comparé à celui des États-Unis, en ce qui concerne le secteur commercial. Nous ne permettons pas aux prêteurs de reprendre leurs prêts. Nous avons tendance à signer des obligations de recours, ce qui signifie que nous nous portons garants de ces hypothèques avec notre propre engagement, qui est plus important que le bâtiment lui-même. Nous avons tendance à rembourser nos dettes sur ce marché, alors qu'aux États-Unis, il est tout à fait normal que les entreprises rendent les clés et quittent les bâtiments qui ne sont pas en mesure d'honorer leurs prêts. En définitive, je pense que les gros titres vont continuer à s'écrire. Je pense que nous aurons encore un an ou deux de difficultés dans le secteur des bureaux. Cela donnera lieu à des histoires sensationnelles impliquant de grands noms. Mais dans ce pays où nous avons la chance de bénéficier d'une croissance démographique et d'une croissance de l'emploi, d'un actionnariat très solide avec un faible effet de levier, d'immeubles en bon état, nous avons les moyens de nous battre pendant ces deux années et d'être vraiment bien positionnés pour le rebond qui se produira.
C'est une des raisons pour lesquelles j'aime parler avec vous, Michael. J'apprends toujours quelque chose, ou au moins dans un domaine où je n'ai pas autant d'expérience que vous, comme c’est le cas de la plupart de nos auditeurs. J'apprends à connaître certains des principes fondamentaux qui régissent cette partie du marché. Lorsque je m'adresse à des agents immobiliers, comme je le fais beaucoup ces jours-ci, je parle de la demande constante dans un pays comme le Canada, où nous avons maintenant une cible d'environ un demi-million de personnes. Et peut-être même plus que cela sur une base annuelle, ce qui va continuer à stimuler la demande. Et il est logique que si cela se propage à l'ensemble de l'économie pour inclure l'industrie, plus de gens qui achètent des produits au détail, plus de gens qui travaillent sur un marché, c'est-à-dire des espaces de bureaux, à long terme, cela va fonctionner. Il en va de même pour l'industrie de l'énergie ou les mines de cuivre; l'offre est limitée et dès que la demande augmente, il ne suffit pas de claquer des doigts pour ouvrir une nouvelle mine de cuivre. Il en va de même pour une grande tour de bureaux dans un grand centre. Elle ne sera pas construite du jour au lendemain. Ces opportunités se présentent à nouveau tant que l'on se concentre sur la qualité, que l'on sait ce que l'on fait et que l'on s'en tient aux principes fondamentaux. L'autre point important qui ressort de cette conversation et dont nous parlons tout le temps, c'est l'importance de la diversification. Encore une fois, je pense que la plupart des gens ici possèdent des actions et des obligations, ils ont peut-être leur propre maison, mais il y a des lacunes dans les portefeuilles de beaucoup de gens. Que nous puissions accéder à cette partie du marché maintenant grâce à vous est très excitant. Michael, comme toujours, c'est brillant. Nous devrons faire cela plus souvent, mais j'apprécie vraiment que vous preniez le temps. Comme je l'ai dit, c'est toujours intéressant et mes invités préférés sont ceux dont j’apprends quelque chose, et j'espère que tous ceux qui nous écoutent ont également appris quelque chose. Une discussion passionnante.
Merci Dave. C'est toujours un plaisir de vous parler. Je vous remercie.